С настъпилото поредно циклично раздвижване в пазара за покупка на недвижими имоти в големите градове на страната все по-популярна роля между страните по такива сделки започва да има предварителният договор за покупка-продажба (ПД) на недвижим имот, сключван между продавача и купувача на имота преди окончателното оформяне на сделката в изискуемата от закона форма на нотариален акт. Поради причинита, че това е една от най-често срещаните сделки в България с настоящата статия целя да дам на страните по такива сделки няколко ценни и практични съвета защо е добре всяка една сделка с недвижим имот да е предшествана от такъв договор.
Първо, следва да изясним каква е функцията на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и след това да видим защо той е толкова често прилаган в практиката, както и защо е добре същият да се ползва като средство за защита и на двете страни по бъдещата сделка. Същността на този договор е, че с неговото подписване купувачът се задължава да плати на продавача уговорената в предварителния договор цена за имота, а продавачът да му прехвърли собствеността върху имота до уговерена от страните крайна дата.
При съвременната динамика и структура на пазара на недвижими имоти в страната голяма част от купувачите ще си зададат въпроса защо трябва да подписвам предварителен договор след като съм дал, тъй нареченото от брокерите „стоп капаро” на агенцията, която ми е предложила имота да спре да го предлага на други потенциални купувачи. Отговорът на този въпрос е елементарен, но същевременно може да бъде и много неприятен за някой потенциален купувач, който е дал „стоп капаро”, но не е подписал предварителен договор за покупката на имота, който очаква да придобие. Обикновено срещу това „стоп капaрo” разписвате или само разписка за плащането ви на агенцията, или пък разписвате договор, или споразумение с тях, с което те се задължават да не предлагат повече този имот на пазара. Това, че агенцията не предлага имота обаче не означава, че друга агенция или пък самият собственик на имота не го прави, защото те не са се задължили спрямо вас с нищо. Тази ситуация може да доведе до това, че докато подготвяте изпълнението на сделката за покупко-продажба от ваша страна (примерно си осигурявате финансирането от банка) имотът, който сте си харесали за покупка да бъде продаден на друг купувач. Истината е, че платеното от вас „стоп капаро” не ви гарантира по никакъв начин, че някой друг няма да купи този имот. Въпреки провалената ви сделка в повечето подобни случаи няма да си върнете и дадените от вас пари. По всяка вероятност агенцията няма да ви върне сумата, тъй като тя ще е изпълнила задължението си да не предлага имота, а продавачът просто ще го е продал през друга агенция или пък след като сам е осъществил контакт с бъдещия си купувач. Най-неприятното от цялата ситуация е, че нито имате право да оспорите сделката с другия купувач, нито да си върнете вече дадените пари, тъй като пък агенцията е изпълнила задълженията си по договора си с вас и не предлага имота на пазара.
Защо предварителният договор за покупко-продажба ще ви помогне да избегнете тази неприятна ситуация? На първо място, предварителният договор се сключва между продавача и купувача на имота, а не между купувача и посредник по сделката. С този договор и двете страни поемат конкретни задължения и съответно с неспазването им и за двете страни ще настъпят неблагоприятни последици. Първото конкретно задължение, което се поема с ПД е фиксиране на крайната цена на сделката. Какво ще стане, ако продавачът реши, че така договорена цена с ПД вече не го устройва и той откаже да продаде имота. Тогава вие като купувач ще можете да обявите през съда предварителния договор за окончателен и да придобиете имота за цената, на която сте подписали предварителния договор. Ако пък и вие сте загубили интерес да придобиете имота или усилията да водите дело ви се виждат дълги и скъпи тогава най-малкото, което ще следва от предварителния договор е, че ще можете да си върнете даденото от вас капаро, евентуално в двоен размер, както ще можете да претендирате от продавача и други обезщетения, ако такива са били уговорени в договора ви, или пък съответно са реално настъпили за вас като купувачи. Какво ще стане ако купувачът откаже да заплати цената в определения за това в предварителния договор срок. Той ще загуби заплатеното от него капаро и отново ще има право да претендира неустойки, ако такива са били уговорени, реално претърпени вреди от неизпълнението на продавача, както и пропуснати ползи, в случай че такива са налице. Както виждате предварителния договор гарантира не само сериозността на двете страни по сделката, но може да предвиди и множество други гаранции, че същата ще се състои при вече уговорените условия като същевременно защитава и продавача и купувача стига, разбира се, те самите да са добросъвестни.
Друг важен въпрос е защо ПД може да ми е от ползва при банково финансиране на покупката. Отговорът е отново, защото с него сте фиксирали продажната цена на имота и банката ще може спокойно да му направи оценка като обезпечение по бъдещия ви договор за кредит. Тъй като кредитът за закупуване на имот е целеви, финансиращата институция ще може да прецени доколко продажната цена, част от която тя ще финансира е подходяща за този имот като стойност, за да бъде съответно и той подходящо обезпечение по договора за кредит.
Видяхте колко наглед дребни, но в действителност ключови за една сделка въпроси възникват само от един предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Моят напълно безплатен съвет към вас е да използвате адвокат или юридически консултант по всяка една сделка с недвижим имот, който да структурира така извършването й, че вие да сте максимално защитени като купувачи или продавачи. Културата на инвестиране на голяма част от българите е в недвижимо имущество, и съответно много голяма част от техните спестявания или дългосрочни доходи те влагат именно в такива, без понякога да си дават сметка колко много скрити рискове може да има в една покупко-продажба на недвижим имот. Именно в контекстта на това колко важни са имотите им за българските граждани реших да създам тази поредица от статии, за да имат те бегла предства затова в какво трябва да бъдат внимателни, когато закупуват недвижим имот.
Надявам се, че статията ми е била полезна за вас.
Още много полезна информация, съдържание и анализи, които са важни за страните по всички видове сделки с недвижими имоти, можете да откриете на сайта на моите партньори от Адрес недвижими имоти.
